北京首次集中供地落幕:揽金1109亿元 卓越成最大黑马 仍有多宗地静候“金主”

  5月11日下午18点27分,随着工作人员最后一声槌响,关注度极高的北京首轮集中供地落下帷幕。

  北京首轮集中供地揽金1109.71亿元,30宗土地整体拍出20宗,10宗地进入高标准商品住宅建设方案PK环节,需10-15个工作日后出结果。北京市首批集中供地总用地面积约169公顷,建筑规模超345万平方米。

  据第一财经统计,有超过50个开发商和200余个主体参与此次竞争,保证金超过1500亿元。参拍企业包括华润、保利、中海、中粮等央企国企,还包括万科、融创、绿城、碧桂园等头部房企,也有城建、天恒、首开在内的“地头蛇”。

  这次竞拍中,“南方系”房企卓越可谓本次土拍最大黑马,成功取得朝阳金盏村、丰台张郭庄、中关村生命科学园、昌平东小口4宗地块;融创、碧桂园多次举牌拿下心仪地块;最大冷门则是此前报名参拍十数个地块的中海,并未出手。

  北京此次土拍共揽金1109.71亿元,这些地块起拍价1035亿元,因此整体溢价率仅为6.41%。

  为降低土拍市场热度,北京不仅设定了地价上限,还首次引入房屋销售价格引导机制,并在15宗地设置竞配建公租房面积,6宗地竞政府持有产权份额,此外还有竞建高标准商品住房、竞建国际人才社区房等多重竞拍规则。

  两日土拍,现场除了弥漫着紧张热烈氛,也有危机感存在。土拍现场,一位房企投资负责人张萌在接受中国房地产报记者采访时表示,这场“角逐赛”竞争激烈程度不亚于此前家电行业。

  “大家都在拼成本拿资源,即使不挣钱也必须要在市场中占住地位,拼到最后就只剩下几家头部企业,小企业都已经‘死’掉了”。另一位房企部门负责人也直言,如果不抢地连生存机会都没有。

  竞拍现场“硝烟四起”

  “目前场上最高份额是19号(卓越)报出的,如果没有竞买人通报,我将进行三申报阶段。13%19号第一次、13%19号第二次、13%19号第三次,一槌定音,恭喜19号。”北京集中供地现场一名工作人员喊道。

  5月10日9点40分,北京首次集中供地第一块宗地正式开拍,面对旭辉+首开、越秀+天恒、金地+保利+华润多方“围剿”,卓越冷静应对,最终以39.27亿元+13%政府产权份额“杀出”重围,拿下北京首次集中供地第一块宗地。

  该宗地块现场竞拍前未达到土地合理上限价格,在第一轮报价中就有企业举牌,将这宗地块价格推到上限,之后转入竞得政府产权份额竞拍阶段。随后,多位房企交叉举牌,经过18轮竞拍,卓越竞得该宗地块。

  场外,有房企人士看到这宗地政府产权份额被举到12%时表示,“为什么要拿这块地,我不太理解。”

  “既替卓越高兴也替他们担心。”一房企业拿地负责人刘易表示,未来就看是否能快速入市,否则挺冒风险的。

  5月11日9点40分,北京首轮集中供地继续开拍。

  第一宗地块角逐激烈,又是卓越联合首开出手。这宗地块在竞买报价阶段已达到土地合理上限价格62亿元,转为现场竞报公租房面积。

  现场竞拍时,当主持人通报竞买人竞报配建面积达到4000平方米时,参与竞拍房企均未举牌。主持人两次下调竞报阶梯,经过48分钟“激战”、109轮报价,最后首开+卓越以62亿元+3.25万平方米公租房配建夺得。

  “心都要跳出来了。”王俊在场外看到自己所在房企夺得了这宗地块后,一直站着的他走到旁边坐了下来。

  王俊告诉记者,对于这些土地竞拍企业下了血本,如果企业没有竞得地块,对自身发展也没有什么影响。但他强调,多拿一块地就意味着在北京深耕机会多一次。

  两天拍地,卓越成为北京首轮集中供地最大黑马。

  竞拍现场“硝烟四起”的场面还出现在海淀树村和北京城市副中心地块的争夺中。

  海淀树村成为29宗宅地中溢价率上限设置最低地块,2.5%及2.58%的溢价率上限将“地王”扼杀于摇篮之中,不出意料皆触及双顶(价格+共有产权份额)近10家房企同时举牌,最终因触及上限价格,参与海淀树村两宗地竞拍的十多家企业及联合体全部报名进入下一轮方案PK环节。

  北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002则有13家房企及房企联合体参与围猎,竞拍期间上调一次价格阶梯。在第19轮举牌将报价推到最高限价22.4亿元后转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额,龙湖+恒基在第6轮将竞拍政府持有产权份额顶至20%,该地块进入高标准方案竞投阶段。

  其他地块竞拍相对平稳。如29宗竞拍地块中有20宗地块需要竞报政府共有产权或者公共租赁住房面积(包括1宗竞报国际人才社区住房配建面积),仅有9宗地块不需要;这9宗地块以底价率先成交4宗;余下5宗里,丰台区长辛店镇张家坟村地块以37.1亿元,1%溢价率被金茂以仅有一次举牌轻松摘得,石景山衙门口棚户区及通州区宋庄镇两宗地块竞争也并不激烈,分别以5%溢价率、64.4亿元,1%溢价率、45.16亿元代价被融创+石泰联合体(石景山),金地拍走(通州宋庄镇)。

  最终,北京首轮集中供地30宗地块20宗地块有了确切归属,剩下10宗地块进入高标准商品住宅建设方案PK环节,参与房企需要在10个工作日内提报方案,最终结果将在10-15个工作日内揭晓。

  “危机感”弥漫与无奈的小房企

  竞拍前,已有房企感受到了压力。

  4月22日9点,北京首次集中供地序幕拉开。根据规定,本次挂牌竞价起始时间为2021年4月22日9时起,挂牌竞价截止时间为2021年5月8日15:00时。

  5月7日、5月8日北京首次集中供地现场,北京政务服务中心5层土地交易大厅门庭若市,各大房企投拓部门负责人来到现场进行报名、报价,为拿地做着最后冲刺。

  “最害怕的就是好几年没出现在北京土拍市场上的房企突然来了,比如懋源。”有房企人士在报名现场看到久未露面的一家房企时对记者表示。

  也有多位参拍企业在北京首次集中供地正式竞拍前向中国房地产报记者表示,对于这次竞拍没有百分之百把握,“一切看缘份”。

  对王蒙来说,他所在企业在北京已经少有机会了。

  王蒙在观看了王俊所在企业的参拍情况,当他看到屏幕中参与竞拍企业果断地举起手中号码牌时,他就知道自己的企业拼不过人家。

  王蒙是布局北京市场一家小房企投拓部门总监,他告诉记者,其所在企业连“进场”资格都没有,这次来土地交易大厅只是看看。看到现场情况后,他连说了三遍“几乎没有机会”。

  之前他所在企业还做商品房业务,由于自身发展不足,现在转做写字楼。

  “写字楼可以和别人合作,至于拿地,我们没有资金。”王蒙说,(我们已经)准备死了,小企业就是难。

  对于这次北京集中供地,另一位房企人士在接受中国房地产报记者采访时亦表示,集中供地从国家战略来说是稳房价、稳预期、稳地价,但从企业角度来说,可能会压缩一些企业生存空间,一定程度上,刺激了房企间竞争,“现在只能看谁胆大、谁预期比较好。愿意更多地去压成本,更敢去看未来预期销售价格。”(文中名字均为化名)

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